物流园区（Logistics Park）是现代物流业发展到一定阶段的必然产物，是为了实现物流设施集约化、物流运作共同化、城市物流设施空间布局合理化目的而在城市周边区域集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。从2003年宝湾物流建成中国第一座现代化物流基地——上海宝湾国际物流中心，到国家政策引领、行业协会促进、物流企业实践、科研力量推动的快速发展时期，再到近年来，随着大数据、物联网、云计算、人工智能等新一代信息技术在物流行业的深度融合和规模化应用，物流园区的发展迈入了高质量发展阶段。

在全球疫情形势反复、地缘政治日趋紧张的大背景下，物流仓储作为相对稳定的行业，再次引起了一波物流园区投资热，但国内物流园区的发展从哪里来、又将走向哪里去，却是有争论、无共识的话题。本文立足中国物流发展的四个阶段，结合宝湾物流自身多年的探索与实践，初步将国内物流园区的发展划分为四个时期，并对国内物流园区的过去、现在和未来做思考：

（一）1949-2001年，为国内物流园区发展的1.0时期；

（二）2001-2012年，为国内物流园区发展的2.0时期；

（三）2012-2019年，为国内物流园区发展的3.0时期；

（四）2019-未来，为国内物流园区发展的4.0时期。

| 标准不一的普通物流园区1.0时代（1949-2001）

以1978年“物流”概念正式引入国内为界，行业内通常将1949年至2001年定义为中国物流发展的1.0和2.0时期。但对于国内物流园区的发展来说，无论是园区形态和软硬件条件，还是园区仓库的形态、标准、规模等等，都还处在1.0时期。

一般认为，物流园区最早出现在20世纪60年代的日本东京，而国内对物流园区的理论探索与实践始于1999深圳平湖物流基地的提出，到2001年全国范围内开始兴起物流园区的规划建设。但其实早在1997年，苏宁江东门第一代物流基地就已诞生。不管怎样，这一阶段的物流园区数量较少，分布较分散，主要集中在区域经济发达、生产已具规模化、接受新观念意识强的沿海地区，特别是珠三角地区和长三角地区。并且，无论是早期的国有仓库，还是后来服务于国际物流的保税仓库，这一时期的仓库仍为无统一标准的普通仓。这类仓库一般用于存放丙二类的一般性货品，对于仓库没有特殊要求，只要求具有一般通用的库房和堆场功能，仓库设施简单，储藏货物种类繁杂，作业过程和保管方法均靠运维自行调整。

| 单一功能高端物流园区2.0时代（2001-2012）

信息技术的不断变革，驱动着各个行业的快速发展，特别是电子商务及快递快运业务的发展与成熟，不断壮大了民营物流企业的规模。2003年，中国最大的电子商务公司淘宝成立；2004年，京东开辟电子商务领域，成立现在的京东商城。同时，顺丰、四通一达等快递企业纷纷成立和发展。

2001至2012年通常被行业定义为中国物流发展的3.0时期，但对于国内物流园区的发展而言，才刚刚迈入2.0时代。这一时期的标志性事件是：宝湾物流原母公司深圳赤湾石油基地股份有限公司2002年成立上海分公司，进入公共物流仓储服务领域，并于2003年10月4日建成了中国第一座现代化物流中心——上海宝湾国际物流中心（简称“上海宝山宝湾”）。宝湾物流及上海宝山宝湾物流园的出现，不仅将仓储物流设施的国际标准引入中国，树立了国内高标准物流园区建设的示范样板，也标志着国内物流园区正式进入2.0时期。至此，国内物流地产或高端物流园区的发展拉开序幕。

不同于以普通仓为特征的物流园区，宝湾物流所引领的高端物流园区面积更大、空间利用率更高，而且具有区位优势好、自动化水平高、合规属性过硬等优点，能更好地实现物流运作的规模化和集约化。更关键的是仓库均为真正国际标准的高标仓，具备大规模、高净高、大柱距、大荷载、标准月台及完善的消防系统等，从而在仓库结构、作业效率、存储效率和安全性能等方面充分满足现代物流的需求。紧随宝湾物流之后，外国资本纷纷瞄准这一新兴市场。截止2012年，全国物流园区数量已达到754家。

| 多功能高端物流园区3.0时代（2012-2019）

国内物流园区发展的3.0是技术驱动时期，理念创新、技术创新、制度创新和管理创新驱动着物流园区由偏存储型、单一功能的标准设施开发向一体化、多功能、智能化方向发展。智慧物流的提出、多式联运的熟练运用、无车承运人的合法化等创新理念逐步渗透物流的各个环节。

2012年，商务部发布《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，引导仓储企业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商转变。为了满足不同行业、不同客户的多样化仓储需求，宝湾物流一方面是对高标仓的建造标准进行了大胆尝试，譬如为满足快递快运企业的分拣线需求和高周转的装卸需求，将常规11米柱距改为12米，将单面装卸改为双面或多面装卸，并且单面装卸进深控制在70-90米，双面进深控制在90-140米；另一方面开发功能更多元的专业化园区，如专为丙一类液体存储设计的全丙一类园区——天津滨港宝湾，专为电子商务行业而设计的专业化园区——北京空港宝湾，专为干线而设计的特色干线园区——重庆西彭宝湾等等。目前，已逐步形成货运服务型、生产服务型、商贸服务型、口岸服务型和综合服务型等不同类型的园区。

2016年7月，国家发改委出台《“互联网+”高效物流实施意见》，要求提升物流业信息化、标准化、组织化、智能化水平。2017年国务院印发《新一代人工智能发展规划》（国发〔2017〕35号），强调以人工智能大力发展智慧物流。紧随其后，宝湾物流在2017年与IBM合作实施SAP项目，全面启动信息化系统建设，并自主研发园区智慧管理系统，将园区内的供配电、消防系统、给排水系统、安防及周界防护系统、停车管理、电子巡更等设施通过传感器、通讯接口进行连接，形成覆盖整个园区的物联网。此外，园区库内仓储业从机械仓储开始向自动化仓储，乃至集成自动化仓储转变，AGV、自动货架、自动存取机器人、自动识别系统、自动分拣系统、旋转式立体火箭等先进物流设备的应用，大大提升了物流仓储效率。

| 智慧物流园区4.0时代（2019-未来）

信息技术发展一直是现代物流变革的核心和关键。移动物联网的发展，产业互联网大潮的推动，云计算、大数据、物联网与物流自动化等技术的成熟，正推动着物流业走向互联网化，带来了物流业的新一轮革命，使物流业即将进入“物流互联网”时代，即物流4.0时代。2019年6月，工信部发放5G商用牌照，标志着中国正式进入5G商用元年。这不仅意味着物联网时代的真正到来，也开启了智慧物流园区4.0时代。

什么是智慧物流园区？按同行的说法，智慧物流园区指以物流园区为载体，以新一代信息技术为手段，以智能化应用系统平台为支撑，将人、车、货、物等全面感知、数字连接并深度融合，聚焦科技化运营、品质化服务、数字化物流，重配整合园区资源并达到各方利益最大化，实现绿色高效、业务增值、链式效益、协同生态，最终达成可持续发展。特别是伴随新冠疫情在国内实现动态清零常态化，以及国家提出的“双碳”战略，这一时期的物流园区将呈现五大特征：

万物智联

通过信息互联网和设施物联网，加快园区业务线上化转型，推动物流园区设施设备全面接入互联网，以信息互联、设施互联带动物流互联，打造线上园区智能管理、线下业务高效操作，助力创新业务开展。如2019年投运的京东物流北京亚洲一号5G物流园便开始探索和实践身份识别、智能调度、AR量方、车路协同、数字库存、无感安防、自动驾驶、实时追踪等十多个关键场景的应用和落地。

数字转型

充分利用各类信息技术，实现物流园区数据可采集、可录入、可传输、可分析，实现一切数据业务化，打破信息不对称和信息孤岛，提升物流数字化水平，再造物流园区业务流程和运营模式。2021年11月，中国南山即与华为签署战略合作协议，将围绕行业数字化转型、产业科技赋能联合创新、智慧园区、智慧物流、数字能源等领域开展战略合作。

智能升级

瞄准高标准仓储设施标准，满足高增长、高附加值物流服务需求，加快推进物流园区智能化水平，提高园区整体运作效率，逐步用机器替代人，改变传统物流园区的运作方式，保障运作安全，优化人才结构。目前，宝湾物流已经与全球第二大智能仓储机器人系统解决方案提供商——上海快仓科技合作，在智能制造、智能物流基础设施方面开展全面合作，由宝湾物流定制的上海快仓全球智能机器人产业基地项目于2022年底建成并投运。

产业融合

通过企业间的交流与合作，加强物流园区与产业集聚区的融合发展，集中制造商贸业的采购、分销、物流、维修等非核心业务在物流园区集中，提升产业服务的专业化、社会化水平，助力区域经济价值链升级。凭借宝湾物流在物流园区开发、建设、运营的优势，当前宝湾物流为宝马在宁波余姚打造了售后汽车零配件物流中心。此外，宝湾物流在北京天竺综合保税区投资建设的全球高端贸易示范基地，还将落地高端产品贸易、定制化流通综合服务、文创影视孵化的三大平台，形成针对高端贸易产品国际化、集成化、生态化的示范效应。

绿色低碳

通过精益化园区管理和科技手段，以及对新能源的投入，加速布局光伏、风电、储能、新能源交通等基础设施，推动物流园区的绿色低碳发展。2022年，集团上市公司南山控股通过参与中国核能科技定向增发，成为该公司第一大股东，将围绕宝湾物流在北京、上海、广州等地多个园区布局分布式光伏项目，积极践行国家“双碳”战略。目前，合肥肥东宝湾、青白江东宝湾等已被中国仓储与配送协会认定为“一级绿色仓库”。而事实上，宝湾物流从第一个项目上海宝山园区开始，即率先采用“健康、安全、环保（HSE）”的管理理念，多年来始终坚持绿色低碳的发展道路。

随着5G商用的全面普及，整个物流行业都将迎来物联网、大数据和AI人工智能的融合，在车联网、物流仓储装备、物流追踪、无人配送设备等方面得到大规模应用，推动物流行业进入以自动化与网联化为典型特征的智能物流时代，并从根本上提升行业效率。作为中国第一家高端物流园区开发商与运营商，宝湾物流深耕行业近二十年，见证了现代物流园区从萌芽、发展、壮大到升级变革的全过程，未来也将继续以自身的探索与实践，迎接智慧物流园区4.0时代走向成熟。