在刚刚落幕的2022第八届方升产业园区大会现场，宝湾物流控股有限公司总经理冯海虹出席了本次大会，并围绕《协力物流生态发展，促进产业深度融合》主题分享了宝湾的实操经验。

据悉，今年8月份，宝湾拟将分别持有的天津、廊坊、南京、嘉兴4处仓储物流资产作为底层基础设施项目，开展基础设施公募REITs的申报发行工作。
有人或许会好奇，为何宝湾作为一家物流公司，会来参加方升产业园区年度大会？宝湾与其他物流公司的发展战略有何不同？

本次方升研究就大家关注的问题与宝湾总经理冯海虹做了深入访谈。以下为整理后的访谈记录。

方升研究：我们知道宝湾是国内领先的物流园区开发商和运营商，冯总能否再为我们简单介绍下宝湾的发展情况？

冯海虹：宝湾的集团公司是中国南山开发（集团）股份有限公司，成立于1982年，创始人是“改革先锋”、“蛇口之父”——袁庚先生。创新一直根植于中国南山的发展基因中。
宝湾既是因创新而生，凭借在深圳赤湾港多年积累的物流后勤服务经验和行业口碑， 2003年宝湾投资的第一个高标仓储物流园区——上海宝湾国际物流中心在宝山落成开园，这也是全国第一座高标仓储物流园区。
宝湾也因创新而强，经过20年发展，宝湾已成为物流地产行业规模最大的国有企业。“以心相交、以新践远”，凭借对行业的深刻理解、不断进化的产品标准和合作共赢的客户服务理念，宝湾已发展为享誉全国的物流品牌。
目前，宝湾物流已在中国40+个经济热点城市战略性布局了70+座高端综合物流园区。数据或许是宝湾这么多年来发展最直观的证明。

方升研究：作为深耕物流园区领域多年的老牌开发商和运营商，宝湾是如何看待目前物流行业发展现状的？

冯海虹：近年来，物流地产行业已经从“增量时代”迈入“存量时代，仓储物流类土地供应绝对数量及占比持续下降，大规模的开发已成为过去式；同时在电商零售消费的驱动下，高标仓市场需求仍然强劲，未来仍有较大的市场缺口。正因如此，在当下“投资难”的大背景下，物流地产成为资本方争相追捧的“宠儿”。
另一方面，物流园作为产业要素交互的重要载体，是促进区域产业转型升级的关键。整体来看，目前行业面临土地供应供需矛盾严重、部分园区片面追求规模化、本地产业融合度不够这三大挑战，我想在这之中，服务产业、赋能产业是让项目重新焕发生命力最核心的能力。

方升研究：在业内认知里，宝湾是国内物流行业领域前十强公司，那么作为一家物流公司，宝湾为何会来参加此次产业园区大会？

冯海虹：今天参加产业园区大会，其实是希望在产业地产的朋友圈里跟大家一起探讨如何赋能产业。只有赋能产业、服务产业，才能充分发掘、提升产业园区项目的生命价值。
物流园区是产业园区概念里的一个细分领域。在传统行业认知里，大家认为物流园区就是物流地产，具有地产的金融属性，投资方仅仅是“房东”，不提供运营服务。
但宝湾独具另类基因，不仅仅是园区的投资开发商，更是园区的运营服务商，我们更聚焦运营服务环节，坚持和入驻企业“以心相交”，在为企业服务过程中，和这些企业高度粘合，致力于解决其产业发展过程的痛点问题，这实际上就是通过运营服务为产业赋能。从产业运营服务角度来看，物流园区和产业园区的边界正在逐步模糊。
宝湾曾经在重庆投资建设了一个仓储物流园区，致力于为客户在重庆区域市场提供优质的仓储配送服务。但随后由于市场变化、客户建仓需求减弱，宝湾及时应变、调整策略，在该区域驻扎成立业务分队，调研了解当地的产业链、相关产业引导政策。结合园区已有的蒸汽管道相关产业链，我们发现其能很好地满足周边汽配发泡类产品较高安全生产要求的痛点，便大力拓展引进该类企业，并提供工程改造、安全管理等专业化的管理服务，目前此园区已通过相关产业链实现90%的出租率，成为当地的标杆项目。

方升研究：这个例子很好地说明了宝湾作为一家国企，有一定的责任担当和价值提升能力去将项目盘活，而正是这种能力使得物流园区和产业园区的边界正在逐步模糊。提到项目，宝湾目前投资建设了上海快仓全球智能机器人产业园，作为“面向未来”的物流园区智慧化运营，是否可以分享一下这一智能制造园区的意义以及亮点？

冯海虹：近来随着经济结构转型，新经济、新产业是未来产业发展的着力点，宝湾结合自身在物流领域积累的行业优势，一直关注并致力于为新经济、新产业赋能。一方面，科技型企业在前期发展过程中会面临用有限资金进行重资产投资的痛点，而宝湾作为提供基础设施服务的国企，在重资产投资方面具有先天优势；另一方面，很多智能制造企业缺乏场景应用，只有通过数以万次的场景试验才能做出贴近实际业务的算法和系统，宝湾在物流领域积攒了较多资源，能够通过物流园区这个集聚地帮助科技型企业对接产业链上下游，为其提供丰富的应用场景，帮助其成长。上海快仓产业园就是在这种背景之下诞生，也是宝湾在全国探索布局新经济园区、智能制造园区的代表作之一。

方升研究：宝湾作为物流行业的领先企业之一，其战略和其他物流企业有什么不同？

冯海虹：作为拥有核心物流仓储设施资产的物流服务商、领先的物流园区开发商和运营商，宝湾致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富和创新业务模式，充分满足客户对仓诸设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，帮助客户解决生产、运营、供应链等方面的痛点。
宝湾以更先进的物联网络、更智能的物流园区、更完善的硬件设备、更多元的物流金融模式、更前瞻的国际视野，促进产业融合，推动行业发展，致力于让物流服务更专注、让物流产业更高效、让物流从业者更幸福！

在与冯总的访谈过程中，为产业赋能、为企业服务的国企担当和因此不断突破自我的创新精神是我们从宝湾身上感触最深的点。宝湾在赋能新经济的同时，依托自身体量，主动降低成本，助力实体经济，在目前经济周期时期，这是最难得可贵的品质。就像冯总所说，真正穿越经济周期的是为企业服务的运营能力，而宝湾拥有这种底气和决心。